从万物云到万科印力：越过山丘，理想不灭

许多年前我也曾有梦想，肆意的风压弯了海棠

unset01  万物云的来信unset

前两天，万物云董事长朱保全发了一份致股东的信。。。讲真，除了恒隆陈启宗的之外，很少能看到这么接地气的股东信。

有几个点印象深刻，我这里简单摘录一下：

2023年，公司股价表现令管理层唏嘘不已。

公司股票回购没啥效果；提出中期分红可选股的方案本为增强信心，遗憾被市场负面解读为公司缺少现金；因为公司股票四季度交易换手率不足，没有进入当季恒生指数筛选，股价继续跌。

二级市场是与公司经营的平行世界，做空的、做波段的都会带来股价波澜，但某种意义上，又是公司经营的照妖镜，惟有稳健真实的经营业绩以及与股东更公开、充分的交流，才能构成信任，信任与信心是股价的基石。前些年很多物业公司的高增长与高毛利，着实在资本市场火了一把，但伴随着地产开发行业断崖式退潮，物业公司方知自己在裸泳并被资本市场狠狠的摔打。失去了信任，就难再建立信心。

字里行间，有一种莫名的落寞和愤懑感，难以言表：自己做得挺努力，业绩也挺好，但市场动辄还是拿开发商背景来考量你。。。

无可奈何花落去。。。出身于房地产开发商，似乎成了一种原罪。

正如大宝总所说的：

2023-2025这几年会是行业的分水岭，此岸是房地产开发的末游，彼岸是基于不动产持有的消费，而此岸已近尾声，到彼岸的跨越，需要行业中的优秀公司去用时间证明面对问题的解题能力。

大股东开发商不可能再回到大开发时代。由此带来的问题是原来高毛利的开发商增值服务快速回落，因为地产销售缓慢带来的增量下降，以及开发商应付的空置房物业费增多。这对财务报表带来的影响需要时间的消化，但更需要物业公司摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。

unset02 物业股逻辑重构unset

我看了下数据，过去两年，无论是A还是H，物业股都是稀里哗啦。。。

皮之不存，毛将焉附。

今年至今涨得最好的，是金茂服务、雅生活、中海物业。

比较拉跨的是招商积余、华润万象生活、越秀服务、保利、建发。当然，还有万物云。

看着这6-8倍的市盈率，和前几年朝着科技股靠拢的形势，简直是一个天上，一个人间。

同时，头部物业股在A股和H股的市盈率，竟然基本拉平了，大致在15倍左右。。。这在以前也不算多见。

涨得最好的金茂物业和越秀服务，派息率都在7%以上。。。差一些的民企物业股，宝龙、卓越、融创、建业、新希望，都奔着15%到20%去了。

民企大概率是被大股东给连累了超跌，这个派息率确实是有点too juicy。其实10%左右就算OK。

华润万象生活是PE是相对最高的，20倍，派息率2点几，显得有点卓尔不群。

市场对于一哥还是高看一眼。而且，和其他多数物业股只做物业管理（尤其是住宅）不同，万象生活是把商管也放在里面了，附加值更高。

但终归是靠股东在给各种输血支持，现在的情况是，蔡文姬住进了ICU，一时半会儿回不来了。主动转型，势在必行。

在我看来，整个物业股板块的逻辑都在重新构建。。。

以前那种靠着电商服务或者前置仓比照科技股、通过股东扶持和并购实现跨越式增长的故事，估计很难再讲下去。

取而代之的，可能是准公用事业、高确定性、高续约率、高收缴率、现金牛，然后，安安静静做一个高息股。

unset03 回避不了的万科unset

我最近在看赠书《我们还没走完这一代》，就是朱保全在回顾自己的万科物业以及万物云的心得体会。

里面的一些观点挺深刻，包括:关于公地悲剧，关于业主委员会的作用，关于用资产升值来衡量物业管理，关于物业公司类比GP，对于AUM的理解，对于科技赋能的执着追求。

在这封股东信里，依然看得到他对于万科的理想主义和万物云初心的坚持：

2023年我们在蝶城内展开对「灵石」边缘计算服务器以及「飞鸽」智能工单系统的研发试点，公司希望将行业知识的传承，通过智能化来进行储备及迭代。这一创新举措，将进一步的打开物业管理的服务效率及边界，让智能物业成为万科物业的标签。

2023年我们在商业物业领域尝试了与甲方共建能源管理服务试点，公司希望通过技术研发与生态合作，帮助甲方降低能耗开支，积极探索碳减排的技术路径，让绿色物业成为万物梁行的标签。

2023年我们在蝶城内进一步拓展了资产服务，围绕「维修、装修、租赁、买卖」，二手房买卖业务总交易额同比增加24.5%，蝶城内装修业务签约金额同比增长 68.0%，蝶城内维修、装修业务量同比增长90.8%。围绕资产展开的增值服务总额超过了人民币325亿元，服务频次超过566万次。高效蝶城生态服务网络正在形成。

我能感觉到，他们从来没有那科技当噱头，是真的在用科技重做传统行业。如他所说，从公司更名为万物云那一刻开始，就期待技术研发与服务理念并重、遵从「重塑空间效率、服务历久弥新」的使命，以空间构建服务网络，搭建服务生态。

劳动力虽然短期缓解，但长期仍呈现短缺的趋势，AI正在解构传统产业模式。AI对传统产业模式的解构，每一天都在发生，而当我们与客户讨论是否接受AI与机器的服务时，客户却总是说，还是更喜欢人与人的温情。

2023年最令人骄傲的是，公司有39821名员工完成了心肺复苏救援训练，并成功挽救了12条生命，公司联合基金会与业主共部署了2870台AED设备。

上面说的那本书的封底上有交待，所有版税都会捐给万物云在搞的AED项目，积德行善多救人。。。嗯，这很万科。

但，万科是绕不开的话题，至少目前是。

万物云COO叶菲特意解释：万物云做了一个极端压力测试，即使把来自万科集团的持续关连交易和所有开发商当年新交付的相关业务全砍掉，对2023年营收绝对值的影响是下降17.5%。

万物云前些年已经自我加压，领先同行把对于开发商股东的依赖降到了50%以下。。。他的设施管理和城市片区运营，与其他同行相比，还是有着鲜明的差异。

道理都懂，但从股价表现来看，投资人并没有买单。。。股东万科的事情，多多少少给了万物云压力和拖累。

万科，像影子一样，跟在万物云左右，如影随形，难以割舍，只能背负。

unset04 印力也是一样unset

前段时间围绕着万科资金链的云诡波谲，被媒体各种炒作。

没办法，谁让你是一哥呢。。。这么多明星职业经理人，每年都喊活下去，自带热搜体质，也是难免。

印力是首批四家消费基础设施之一，能够在全国这么多家企业里抢得先机，本身就证明了自身的优秀。

都是优中选优的项目，按照我当时的主观估计，排序应该是物美＞华润＞印力＞金茂。

谁能想到，是物美遥遥领先，然后故意等待金茂，成为了第一批询价与敲钟的两家。

在募资最焦灼的那一两月，正好赶上二级市场走势不好，募资各种艰难。

华润集团的各种领导都出面了，以前都是各家金融机构来跪求华润合作的，现在反而变成了大领导为了两三千万元的份额各种四处刷脸。为了企业战略，必须上。

印力这边，压力更大，单就项目来说，品质中上，没啥特别的，谈条件而已，但很多机构因为万科债务的事情，直接就不愿接印力的路演。。。

与此同时，万科又调整组织架构，把七个区域的商业业务和印力统一并为商业事业部。孙嘉调整为商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，兼任商业事业部首席顾问。

方向是对的，重组可以解决REITs所要求的五分开原则，属于为长远计。。。

关于万科商业和印力集团之间绵长的故事，不展开了。。。反正当时看到的时候，个人有点不理解，最缺钱的时候打硬仗的时候调整人，这个时机是不是有问题？还是说是为了给后续的安排做铺垫。

unset05 万科的理想主义unset

因为特定的市场环境，因为正赶上万科的特殊时期，印力REIT在募集的时候，压力的确很大。

有路边社消息，有投资人明里暗里提出要增信或者软兜，这与公募REITs权益属性是不太符合的。从结果来看，印力应该是没有屈服于压力，坚持了自己的坚持。

3月15日晚，万科公告，深铁协议认购印力REIT不超过30%的份额。同期也基本确定了后续询价和敲钟的安排。至此，万科印力这跌宕起伏、坎坷崎岖的REIs发行，基本成功。

我冒昧地想，是不是深铁的内部审批流程走的有点慢。。。

如果这个动作是放在2023年11月或12月，那么效果会截然不同。或者说，同样是10亿元，早几个月砸出来，对于印力，对于万科，可能起到十倍以上的作用。

可是没如果。

万科是传完新华传太平，传完太平传平安，到现在还没有走出舆论的漩涡。无论是日本崩塌还是美国次贷危机，教训就是：如果想要给市场信号或信心，那就要给的够快够猛够坚决。

任何一丝犹豫都会让效果打折。

据路边社说，丁力业等三位印力高管，早在申报之初，就主动要求把自己的奖金都与杭州项目经营管理业绩挂钩，信心十足，管不好先罚自己。。。自我加压，刀口向内，足见对于公募REITs的期许很高。

另外，丁老板是浙江人，第一个项目就拿大本营杭州的项目，应该是不容有失、寄予厚望。

幸好成功了，非常不容易，恭喜恭喜。

无论是万物云，还是印力，都是中国最优秀的企业之一。像万科一样，带着从九十年代走来的那种晴朗明媚和热情活力，带着敢闯敢拼的企业家精神和职业经理人精神，带着求真务实一根筋的理想主义气质。

我们怀念万科当初的样子，其实是在默默想起曾经的青春年少和奔腾年代。

如果这些不愿躺平不愿润的优秀企业却逐渐走向窘迫，或者被市场歧视和挤兑，那一定是哪里出了问题。

比心，加油。